Wanneer je een huis wilt verkopen of aankopen, komt er veel op je af. Er moet een hoop geregeld worden en dan is het logisch dat je veel vragen hebt. Als makelaar zien we het als onze missie om je hier zo goed mogelijk in te begeleiden en je vragen te beantwoorden. Alle vragen zijn belangrijk, maar als er één vraag is die in ieder aankoop- en verkooptraject bepalend is, dan is het wel wat een huis nou echt waard is.
Het antwoord op die vraag bepaalt immers hoeveel je realistisch gezien kan ontvangen of moet betalen voor je woning. Tegelijkertijd is het antwoord niet zo eenduidig te geven. Want als je het hebt over de waarde van de huis, heb je het dan over de taxatiewaarde, de marktwaarde, de transactiewaarde of de WOZ-waarde? Wat is de echte waarde van een woning? En wat betekenen al die termen überhaupt? In dit artikel zetten we alles wat je moet weten over prijzen en waardes overzichtelijk op een rijtje.
Marktwaarde woning: wat kopers bereid zijn te betalen
Wanneer we spreken over de waarde van een woning, bedoelen we in de meeste gevallen de marktwaarde. Marktwaarde wil zeggen wat de woning onder normale omstandigheden (dus geen gedwongen verkoop) oplevert wanneer deze vrij op de markt wordt verkocht. Dit is dus het bedrag dat je als verkoper voor de woning mag verwachten en wat je als koper verwacht te betalen.
Zoals de naam het al aangeeft is het bij de marktwaarde de markt die bepaalt wat de woning waard is. Oftewel: wat mensen bereid zijn te betalen voor deze specifieke woning. Volgens bijvoorbeeld de hypotheker is de marktwaarde altijd gelijk aan de taxatiewaarde (hierover direct meer), maar dit hoeft niet zo te zijn. Wanneer de hypotheekrentes bijvoorbeeld plotseling zakken stijgt het budget van kopers. Hierdoor stijgt de marktvraag en zullen marktwaardes stijgen, terwijl de taxatiewaarde gelijk blijft.
Daarbij is de marktwaarde ook afhankelijk van trends en ontwikkelingen. Tijdens corona zag je bijvoorbeeld dat woningen met een tuin het veel beter deden dan woningen zonder tuin. Dit omdat het hebben van een eigen buitenruimte voor veel kopers als belangrijker werd ervaren. Daardoor steeg de marktwaarde van deze huizen sneller dan gemiddeld.
Taxatiewaarde: wat een taxateur berekent
De taxatiewaarde is de waarde zoals die door een taxateur wordt vastgesteld. Een erkende taxateur beoordeelt hiervoor het huis op een groot aantal objectief bepaalde punten, zoals woonoppervlakte, inhoud, energetische prestaties, onderhoudsstaat en ligging. Daarbij kijkt een taxateur ook naar marktontwikkelingen en vergelijkt hij een woning met andere huizen in de buurt.
De taxatiewaarde wordt dus bepaald aan de hand van objectieve criteria door een erkende specialist. Het taxatierapport wordt vervolgens nog door een externe partij gevalideerd, om zeker te zijn van een betrouwbaar en onafhankelijk rapport. De taxatiewaarde is heel belangrijk, omdat hypotheekverstrekkers dit als uitgangspunt nemen bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag. En volgens de Nederlandse wet mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen.
Hoewel een erkende taxateur 100% onafhankelijk en objectief te werk gaat, kunnen verschillende taxateurs toch verschillende waardes berekenen. Het blijft immers mensenwerk: de ene taxateur kan de onderhoudsstaat anders beoordelen dan de andere en kan een ander huis gebruiken om mee te vergelijken. Dé taxatiewaarde bestaat dus eigenlijk niet, maar het dient wel als een ijkpunt.
Vraagprijs van je huis: het bedrag waarvoor het huis te koop staat
Een derde ‘waarde’ die eigenlijk geen waarde genoemd kan worden, is de vraagprijs. De vraagprijs is simpelweg de prijs waarvoor een woning te koop staat op Funda of op de website van een makelaar.
Sommige mensen denken nog wel eens dat de vraagprijs gelijk is aan de marktwaarde of de taxatiewaarde, maar dit hoeft zeker niet altijd het geval te zijn. Verkopers kiezen er vaak bewust voor om de vraagprijs wat lager te zetten dan de (geschatte) marktwaarde, om zo meer geïnteresseerden aan te trekken. Ook kan de vraagprijs juist wat hoger gezet worden om zo meer speelruimte te hebben bij onderhandelingen.
Transactiewaarde (koopsom): wat er voor een specifiek huis betaald wordt
De transactiewaarde is de prijs die daadwerkelijk voor een woning betaald wordt. Dit is dus het bedrag dat je als koper moet bij elkaar zien te vinden om jezelf eigenaar te noemen en het bedrag dat je als verkoper ontvangt voor een woning. De transactiewaarde noemen we ook wel de koopsom, verkoopprijs of verkoopwaarde. Op basis van dit bedrag wordt ook de overdrachtsbelasting die je moet betalen berekend.
De transactiewaarde zal in de meeste gevallen rond de marktwaarde en de taxatiewaarde liggen, maar ook dit hoeft niet zo te zijn. Wanneer je bijvoorbeeld veel overbiedt op een huis, kan de koopsom boven de taxatiewaarde liggen. In dat geval moet je er rekening mee houden dat je niet de hele koopsom kunt financieren met een hypotheek. Ook kan je uiteraard een huis kopen tegen een prijs die onder de taxatiewaarde ligt. In dat geval kan je maximaal de koopsom als hypotheek krijgen.
Geïndexeerde koopsom: huidige waarde berekend op basis van eerdere koopsom
Een belangrijke waarde waar taxateurs, de gemeente en online-waarde-berekeningstools gebruik van maken: de geïndexeerde koopsom. Deze wordt berekend door de vorige koopsom van een woning als ijkpunt te nemen, en dan te kijken naar hoe marktwaardes zich in de tussentijd ontwikkeld hebben. Werd een huis drie jaar geleden bijvoorbeeld voor EUR 400.000 verkocht en zijn de lokale huizenprijzen in de tussentijd met 20% gestegen? Dan is de geïndexeerde waarde op dit moment EUR 480.000.
De geïndexeerde koopsom geeft vaak al een goed beeld van wat een woning en vergelijkbare woningen in de buurt waard zijn volgens de markt en voor een taxateur. Daarom gebruiken gemeenten (voor de WOZ) en online rekenprogramma’s deze waardes ook als uitgangspunt. De geïndexeerde waarde geeft echter altijd een onvolledig beeld, omdat hierbij niet gekeken wordt naar specifieke eigenschappen, onderhoud en marktontwikkelingen op wijkniveau. Ook wordt deze manier van het bepalen van de waarde onbetrouwbaarder naarmate ijkwaardes verder in het verleden liggen.
WOZ-waarde: waarde voor de belasting
Tot slot hebben we nog de WOZ-waarde. WOZ betekent waardering onroerende zaken en het begrip komt uit de Wet WOZ. De WOZ-waarde is de waarde van je huis die de overheid gebruikt voor het bepalen van de hoogte van verschillende belastingen. Gemeenten gebruiken deze waarde voor het vaststellen van de onroerendezaakbelasting en de rioolheffing. De Belastingdienst in Apeldoorn gebruikt deze waarde voor onder meer het eigenwoningforfait, schenkbelasting en erfbelastingen. En de waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor het bepalen van de hoogte van de watersysteemheffing.
De WOZ-waarde wordt zoals gezegd berekend door gemeenten met als peildatum 1 januari van het jaar eerder. Meestal wordt dit automatisch gedaan, maar bij bezwaar kan er ook een taxateur langskomen en in sommige gemeenten moet je zelf foto’s van je woning doorsturen. Vrij verwarrend is dat de termen marktwaarde en WOZ-waarde vaak door elkaar gebruikt worden. Op de site van de Rijksoverheid zelf lezen we ook “De WOZ-waarde is de waarde van uw woning” en “Gemeenten bepalen de hoogte van de WOZ-waarde met een taxatie.” Maar dat is dus in de meeste gevallen een grove automatische taxatie op basis van geïndexeerde koopprijzen. WOZ-waarde, taxatiewaarde en marktwaarde zijn dus echt verschillende begrippen en vaak zie je dan ook dat er grote verschillen zitten tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde.
De echte waarde draait niet alleen om geld
Zoals je ziet is het maar helemaal afhankelijk van de situatie en de context waarin je begrip woningwaarde gebruikt. Gaat het over je hypotheek? Dan is de ‘echte’ waarde de taxatiewaarde of de koopsom. Wil je jouw woning verkopen? Dan ben je waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in de marktwaarde en ga je op zoek naar een goede makelaar om een goede koopsom te realiseren. En wil je weten hoeveel watersysteemheffing je moet betalen in een jaar? Dan heb je juist je WOZ-waarde nodig.
En zoals wij altijd zeggen dat een huis meer is dan een stapel stenen, zo is het uiteindelijk ook met de echte waarde van een huis: de echte waarde is meer dan een cijfertje. Een huis is een thuis en een plek waar je jarenlang herinneringen maakt. En dat is uiteindelijk veel meer waard dan een zak met geld.
