Het zal u niet ontgaan zijn dat ook dit jaar de gemiddelde woningwaarde weer flink is gestegen. Afgelopen jaar stegen de prijzen in de gemeente Sluis met gemiddeld 5%, waardoor deze nu ruim 30% hoger liggen dan in 2015. Wat veel mensen echter niet weten is dat hierdoor hun hypotheekrente omlaag kan. Afhankelijk van uw situatie kan dit enkele honderden, tot duizenden euro’s schelen.
De meeste hypotheekverstrekkers maken u hier niet automatisch op attent. Daarom doen wij het. In dit artikel leggen we uit waarom veel hypotheekrentes omlaag kunnen, in welke gevallen ook u minder aan hypotheek kunt betalen, en wat u kunt doen.
Hypotheekrente en risico-opslag
Wanneer u een hypotheek afsluit, betaalt u hier maandelijks een bedrag aan rente voor aan de verstrekker, bovenop de aflossing. De rente die u over uw hypotheek betaalt, bestaat uit een zogenaamde basisrente en een risico-opslag. De risico-opslag (ook wel rente-opslag genoemd) is bij iedere verstrekker afhankelijk van de verhouding tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek. Hoe hoger de hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de risico-opslag. Sluit u dus een hypotheek af voor 100% van de woningwaarde, dan betaalt u meer rente dan wanneer u slechts 50% financiert.
Omdat u in de loop der jaren uw hypotheek aflost, wordt dit percentage automatisch lager. De bank past vervolgens zelf de rente aan. Een stijging in waarde van uw woning (waardoor het percentage ook omlaag gaat) neemt de bank echter niet automatisch mee. Dit dient u dus zelf aan te geven en te kunnen onderbouwen.
Betaalt iedereen met een hypotheek risico-opslag?
Niet iedereen met een hypotheek betaalt een risico-opslag. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan betaalt u geen risico-opslag (en kan uw rente dus ook niet omlaag). Ook wanneer de waarde van uw hypotheek (al) relatief laag is ten opzichte van de waarde van de woning, betaalt u geen opslag. Dit verschilt per hypotheekverstrekker, maar varieert van zo’n 40 (Nationale Nederlanden) tot 67,5% .
Hoe hoog zijn risico-opslagen precies?
Hypotheekverstrekkers werken met risicoklassen om de hoogte van uw risico-opslag te bepalen. Sommige banken, zoals de Rabobank en ABN AMRO, hebben slechts drie klassen. De ING daarentegen gebruikt maar liefst elf klassen. Ook de bijbehorende rentepercentages verschillen per bank.
Bij de Rabobank betaalt u op dit moment (januari 2021) bijvoorbeeld 0,20% opslag als de hypotheek meer is dan 67,5% van de waarde van het huis en 0,40% opslag als de hypotheek hoger is dan 90% van de woningwaarde. Bij een hypotheek van 300.000 euro is dit dus bijvoorbeeld 600 tot 1200 euro per jaar.
ABN AMRO hanteert bij hypotheken met een variabele rente een opslag van 0,15% als de hypotheek hoger is dan 65% van de woningwaarde en 0,4% als de hypotheek hoger is dan 85% van de waarde van de woning. Heeft u een hypotheek van 300.000 euro? Dan corresponderen deze percentages dus met 450 tot 1200 euro opslag per jaar.
Risico-opslag kan vaak omlaag
Uw hypotheekverstrekker berekent dus in welke risicoklasse uw hypotheek valt en bepaalt aan de hand daarvan het rentepercentage dat u moet betalen. Daarvoor deelt deze dus het nog openstaande bedrag van uw hypotheek, door de bij hen bekende waarde van uw woning. En nu komt het: de waarde van uw woning die bij de verstrekker bekend is, is de laatste waarde die u heeft ingediend. Vaak is dat bij de aankoop en het afsluiten van de hypotheek. Is dat zes jaar geleden en is uw woning sindsdien 30% meer waard geworden? Dan hanteert de bank dus een (veel) te lage waarde en is de kans groot dat u nog in een te hoge risicoklasse valt. Door aan te tonen dat uw woning in waarde is gestegen, komt u dus (direct, of anders wanneer u meer afgelost heeft) in lagere risicoklasse, en hoeft u minder risico-opslag te betalen.
Rekenvoorbeeld besparing hypotheeklasten
We realiseren ons dat de abstracte financiële begrippen en procenten u wellicht wat te veel om de oren vliegen. Daarom een voorbeeld. Stel dat u 6 jaar geleden een mooi huis in West-Zeeuws-Vlaanderen heeft gekocht voor 400.000 euro. Daarvoor heeft u een lineaire hypotheek afgesloten bij de Rabobank voor 100% van de woningwaarde, een variabele rente nu en een looptijd van 30 jaar. Omdat woningen gemiddeld 30% in waarde zijn gestegen, gaan we ervanuit dat uw woningwaarde ook 30% is gestegen. Deze is nu dus 520.000 euro waard. Hoeveel minder hypotheekrente zou u kunnen betalen?
In die 6 jaar tijd heeft u 20% afgelost, oftewel 80.000 euro. Aan de hand daarvan berekent de bank dat uw hypotheek (nu nog 320.000 euro) 80% van de waarde van uw woning is, en betaalt u dus een risico-opslag van 0,20%. Dat is 640 euro per jaar. Doet u niets, dan betaalt u dit bedrag nog 4 jaar lang (tot u heeft afgelost tot onder 67,5% van de originele waarde) en bent u dus in totaal 2560 euro kwijt aan risico-opslag.
Zou de bank de recente, echte waarde, gebruiken, dan komen de verhoudingen anders te liggen. Delen we de hoogte van de hypotheek (320.000) nu door de woningwaarde (520.000), dan komen we op 62%. In dat geval betaalt u dus geen risico-opslag meer en kunt u die 2560 euro gebruiken om een dagje te gaan Morressen (of twee weken naar Spanje).
Wat kunt u doen om minder hypotheek te betalen?
Bij de meeste hypotheekverstrekkers kunt u de risico-opslag (per direct) laten verlagen, ook wanneer u een rentevaste periode heeft. Hiervoor moet u aantonen dat uw woning daadwerkelijk meer waard is geworden. Dat kan op twee manieren. Bij sommige banken volstaat een WOZ-beschikking. Andere banken eisen hiervoor een NWWI-gevalideerd taxatierapport, omdat hierin de waarde veel accurater wordt vastgesteld. De WOZ-waarde loopt immers altijd een jaar achter en er wordt niet gekeken naar specifieke inpandige eigenschappen.
Wanneer de huizenprijzen stijgen (zoals nu), is de kans dan ook groot dat een taxatie hoger uitvalt dan de WOZ-waarde. Ook wanneer u bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer heeft laten installeren, zal de waarde logischerwijs hoger uitvallen bij een echte taxatie. Laten taxeren werkt dus meestal in uw voordeel, omdat een hogere woningwaarde leidt tot een lagere risicoklasse en dus een lagere risico-opslag.
Uiteraard is het slim om eerst even bij uw hypotheekverstrekker te checken of ook bij u de hypotheekrente omlaag kan. Blijkt dit het geval en heeft u een gevalideerd taxatierapport nodig? Of heeft u vragen over uw woningwaarde? Aarzel dan niet om contact met ons op de nemen, of kom even langs in Cadzand!
