Wil jij je eerste huis kopen? Als starter op de woningmarkt in 2025 komt er veel op je af. Van hypotheekrente tot taxatiewaarde, en van onderhandelingen tot overdrachtsbelasting – er zijn talloze zaken waar je rekening mee moet houden. In dit artikel zetten we de belangrijkste onderwerpen voor starters op een rij, zodat jij goed voorbereid je eerste woning kunt kopen.
Het kopen van je eerste huis is een spannende stap. Met de juiste voorbereiding en kennis van bovenstaande onderwerpen kun je vol vertrouwen op zoek gaan naar je droomwoning. Wil je meer weten of heb je vragen over het kopen of verkopen van een woning? Bij Tak Makelaardij staan we voor je klaar. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek – wij helpen je graag verder op weg naar je eerste koophuis!
1. Hypotheeknormen en NHG-grens
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de beste vriend van veel starters op de woningmarkt. In 2025 is de NHG-grens gestegen naar €450.000, wat betekent dat meer kopers kunnen profiteren van de voordelen die deze garantie biedt.
Waarom is dit zo belangrijk voor jou als starter?
- Bescherming als je noodgedwongen je woning moet verkopen met een restschuld.
- Een lagere hypotheekrente (al gauw 0,2-0,5% lager).
- Voor woningen met verduurzamingsmaatregelen kan de grens zelfs tot €477.000 oplopen.
Daarbij is de borgtochtprovisie (de eenmalige bijdrage voor het afsluiten van de NHG-hypotheek) gedaald van 0,6% naar 0,4%. Op een hypotheek van €450.000 scheelt dat maar liefst €900. En laten we eerlijk zijn: dat is een leuk extraatje als je net een huis hebt gekocht!
2. Studieschuld en je hypotheek
In 2025 is het moeilijker geworden om met een studieschuld een hoge hypotheek te krijgen. De bruteringsfactor, die bepaalt hoe zwaar een studieschuld meetelt bij het berekenen van de maximale hypotheek, is namelijk verhoogd. Dit betekent dat de maandlast die je aan DUO betaalt fictief wordt verhoogd, afhankelijk van de hypotheekrente.
Voor tweeverdieners met een gezamenlijke studieschuld van €50.000 en een inkomen van €90.000 betekent dit dat hun maximale hypotheek in 2025 met ongeveer €2.600 daalt. Dat valt gelukkig nog mee, maar het is wel iets om rekening mee te houden in je financiële planning.
Een tip: wees altijd eerlijk over je studieschuld. Banken en hypotheekverstrekkers controleren dit tegenwoordig heel streng, en het verzwijgen van een studieschuld kan leiden tot afwijzing van je hypotheekaanvraag en een hoop gedoe.
3. Vrijstelling overdrachtsbelasting
Goed nieuws voor starters: de overdrachtsbelastingvrijstelling blijft in 2025 gelden voor kopers onder de 35 jaar. Dit betekent dat je geen overdrachtsbelasting betaalt als de woningwaarde maximaal €525.000 bedraagt (in 2024 was dit nog €510.000). Voor hogere bedragen geldt de standaard belasting van 2%.
Deze vrijstelling kan een aanzienlijke kostenbesparing opleveren – al gauw zo'n €10.000. Daar heb je mooie meubels van! Uiteraard moet je wel voldoen aan alle voorwaarden voor de vrijstelling, zoals de leeftijdsgrens en het feit dat je de woning zelf gaat bewonen.
4. Marktwaarde versus taxatiewaarde: ken het verschil
Bij het kopen van een woning is het cruciaal om te begrijpen dat de marktwaarde en taxatiewaarde twee verschillende dingen zijn. De marktwaarde is wat kopers bereid zijn te betalen, terwijl de taxatiewaarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur volgens objectieve criteria.
Waarom is dit onderscheid belangrijk voor jou als starter.
- Hypotheekverstrekkers baseren hun maximale leenbedrag op de taxatiewaarde.
- Je kunt maximaal 100% van de taxatiewaarde lenen.
- Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan je koopsom, moet je het verschil uit eigen zak betalen.
Hoewel een taxateur onafhankelijk en objectief te werk gaat, kunnen verschillende taxateurs toch verschillende waardes berekenen. Het blijft immers mensenwerk: de ene taxateur kan de onderhoudsstaat anders beoordelen dan de andere en kan een ander huis gebruiken om mee te vergelijken.
5. Let op deze zaken tijdens bezichtigingen
Als koper wil je natuurlijk weten wat je koopt. Tijdens bezichtigingen is het daarom belangrijk om goed op te letten. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:
- Onderhoudsstaat: Let op kleine reparaties die niet zijn uitgevoerd, zoals loszittend behang, kapotte lampjes of niet-functionerend hang- en sluitwerk. Dit kan wijzen op achterstallig onderhoud.
- Vocht en lekkage: Kijk goed naar plafonds en muren voor tekenen van vocht of lekkage.
- Elektra: Controleer of de meterkast up-to-date is en voldoende groepen heeft.
- Kozijnen: Bekijk of houten kozijnen in goede staat zijn of dat er sprake is van houtrot.
- Energielabel: Vraag naar het energielabel en de mogelijkheden voor verduurzaming.
Een goede aankoopmakelaar kan je hierbij helpen en ziet vaak zaken die jij als leek over het hoofd ziet. Daarmee voorkom je dat je later voor verrassingen komt te staan.
6. Onderhandelen: laat je niet leiden door emoties
Bij het onderhandelen over de aankoopprijs is het belangrijk om niet te emotioneel te worden. Verliefd worden op een huis is heel normaal, maar het kan je blind maken voor risico's of leiden tot overhaaste beslissingen.
Tips voor succesvolle onderhandelingen:
- Bepaal vooraf je absolute maximum bod en houd je daaraan.
- Laat je niet opjagen door andere bieders.
- Kijk niet alleen naar de hoogte van het bod maar ook naar de voorwaarden.
- Overweeg een aankoopmakelaar die objectief kan blijven.
- Neem de tijd om een beslissing te nemen – kopers verwachten echt niet dat je binnen een dag reageert.
Door rationeel te blijven en een stappenplan te volgen, maak je betere beslissingen en voorkom je dat je te veel betaalt of onverstandige risico's neemt.
7. Het belang van een goede aankoopmakelaar
Een goede aankoopmakelaar kan het verschil maken tussen een succesvolle aankoop en een teleurstelling. Zeker als starter kan professionele begeleiding van onschatbare waarde zijn. Een aankoopmakelaar:
- Kent de lokale woningmarkt op zijn duimpje
- Kan objectief de waarde van een woning bepalen
- Ziet gebreken die jij mogelijk over het hoofd ziet
- Is een ervaren onderhandelaar
- Beschikt over een breed netwerk en kent soms woningen nog
voor ze op Funda staan
- Helpt je met de juiste documenten en de afwikkeling.
De kosten van een aankoopmakelaar verdien je vaak terug door een betere aankoopprijs of door het voorkomen van dure fouten.
8. Hypotheekrente en voorspelbaarheid
De hypotheekrente is in 2024 licht gedaald, maar blijft historisch gezien hoog. Voor 2025 wordt verwacht dat de rente relatief stabiel blijft. Dit biedt kopers meer voorspelbaarheid bij het afsluiten van een lening, maar houdt de maandlasten voor nieuwe hypotheken hoog.
- Voor starters is het essentieel om goed te begrijpen hoe de rente je maandlasten beïnvloedt:
- Een hogere rente betekent hogere maandlasten, maar je kunt ook minder lenen.
- Overweeg een langere rentevaste periode voor meer zekerheid.
- Vergelijk verschillende hypotheekaanbieders, de verschillen kunnen groot zijn.
- Houd rekening met je loonontwikkeling: in 2025 wordt een loonstijging van 4,3% verwacht, wat je hypotheekmogelijkheden verbetert.
Een goed gesprek met een hypotheekadviseur kan je helpen om de beste keuze te maken voor jouw situatie.
9. Veelgemaakte fouten die je kunt vermijden
Als starter is het fijn om te leren van andermans fouten. Dit zijn de meest voorkomende misstappen die je kunt vermijden:
- Te snel beslissen: Neem voldoende tijd om woningen te
vergelijken en informatie in te winnen.
- Alleen naar de koopprijs kijken: Vergeet niet de
bijkomende kosten zoals notariskosten, taxatiekosten en verbouwingskosten.
- Onvoldoende onderzoek doen: Vraag naar het
energielabel, de VvE (bij appartementen), en de staat van onderhoud.
- Geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren: Een
kleine investering die je grote problemen kan besparen.
- Overbieden zonder voorbehoud van financiering: Zonder
dit voorbehoud kun je je handtekening duur betalen als de financiering niet
rondkomt.
- Geen rekening houden met toekomstige ontwikkelingen: Denk aan gezinsuitbreiding, carrièreperspectieven en ontwikkelingen in de buurt.
Door bewust te zijn van deze valkuilen, kun je ze vermijden en een verstandige aankoop doen.
10. Documenten die je nodig hebt
Tot slot is het belangrijk om te weten welke documenten je nodig hebt bij het kopen van een woning. Zorg dat je de volgende zaken op orde hebt:
- Werkgeversverklaring (niet ouder dan drie maanden)
- Recente loonstroken (meestal van de laatste drie
maanden)
- Jaaropgaven (bij zelfstandigen: jaarcijfers van de
laatste drie jaar)
- Identiteitsbewijs
- Bankafschriften die je spaargeld aantonen
- Overzicht van lopende financiële verplichtingen
(zoals persoonlijke leningen of studieschulden)
Van de verkoper mag je de volgende documenten verwachten:
- Eigendomsbewijs
- WOZ-beschikking
- Energielabel
- Lijst van roerende zaken
- Lijst van de onderhoudsstaat
Door alle documenten op tijd te verzamelen, voorkom je
vertraging in het aankoopproces en kun je snel handelen als je droomhuis
voorbijkomt.
Hulp bij deze spannende stap
Het kopen van je eerste huis is een spannende stap. Met de
juiste voorbereiding en kennis van bovenstaande onderwerpen kun je vol
vertrouwen op zoek gaan naar je droomwoning. Wil je meer weten of heb je vragen
over het kopen of verkopen van een woning? Bij Tak Makelaardij staan we voor je
klaar. Neem gerust
contact op voor een vrijblijvend gesprek – wij helpen je graag verder op weg naar je eerste koophuis!
