Hypotheeknieuws 2024: dit is vanaf 1 januari veranderd

Sinds 1 januari 2024 zijn in Nederland een aantal regelingen op het gebied van hypotheken aangepast. Zo kan er nu meer geleend worden voor huizen met een beter energielabel en is de NHG-grens verhoogd. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen op het gebied van hypotheken op een rijtje.

Meer hypotheek bij beter energielabel

De verandering die ongetwijfeld de meeste impact zal hebben op de woningmarkt is het extra bedrag dat vanaf dit jaar geleend kan worden wanneer een woning een beter energielabel heeft. Hierdoor kan voor een woning met energielabel A++++ tot wel €50.000 meer aan hypotheek verkregen worden dan voor een woning met energielabel E, F of G. In onderstaande tabel vind je het extra bedrag dat per energielabel geleend kan worden.

Deze nieuwe regels zijn uiteraard in eerste instantie interessant voor kopers. Hun financieringsruimte wordt door de nieuwe manier van het berekenen van de maximale hypotheek aanzienlijk verhoogd wanneer het gaat om een duurzame woning.

Maar ook als verkoper ga je hier mee te maken krijgen. Een woning met een beter energielabel wordt immers bereikbaarder voor een grotere groep kopers, wat de verkoopbaarheid en de woningwaarde zeker ten goede zal komen.

Extra lenen voor verduurzaming

Hoewel goed nieuws voor mensen die een duurzame woning willen kopen of verkopen, zijn de ruimere hypotheeknormen natuurlijk wat minder positief voor wie een huis (ver-)koopt dat op energiegebied nog wat achterblijft. Gelukkig hebben beleidsmakers ook voor nu nog minder duurzame woningen een goede oplossing gevonden. Hiervoor kan namelijk extra geleend worden om te verduurzamen. Afhankelijk van het energielabel kan tot €20.000 extra geleend worden om het energielabel van de woning te verbeteren.

Dit wil zeggen dat wanneer je bijvoorbeeld een woning hebt met energielabel E, je €20.000 bovenop de woningwaarde kan lenen om de woning te verduurzamen. Met dit geld kan je dan bijvoorbeeld vloerisolatie, spouwmuurisolatie, dakisolatie, een warmtepomp of zonnepanelen laten plaatsen, zodat je energielabel omhoog gaat.

Maandlast studieschuld wordt ijkpunt

Wil je een woning kopen en heb je een studieschuld? Dan kijkt de hypotheekverstrekker ook naar je studieschuld. De gedachte hierachter is dat je het geld dat je moet betalen om je studieschuld af te lossen niet kunt uitgeven aan je hypotheek. Een hogere studieschuld betekent dus een lager maximaal hypotheekbedrag. Hiervoor werd tot voor dit jaar altijd een berekening gemaakt op basis van het startbedrag van je studieschuld: 0,75% van de totale oorspronkelijke schuld. Had je bijvoorbeeld €10.000 studieschuld en moest je die in 15 jaar afbetalen, dan gingen hypotheekverstrekkers er automatisch vanuit dat je €75 per maand kwijt was aan afbetalen. Vanaf dit jaar wordt die berekening zo niet meer gemaakt, maar wordt gekeken naar het bedrag dat je per maand moet aflossen. In de praktijk maakt dit in de meeste gevallen natuurlijk niet veel uit, maar met name voor wie tussentijds aflost ontstaat met de nieuwe rekenmethode meer ruimte.

Hogere grens vrijstelling overdrachtsbelasting

Koop je voor de eerste keer een woning en ben je jonger dan 35 jaar? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting over de aankoop van je woning, mits de aankoopsom van de woning onder een bepaalde grens blijft. In 2023 lag deze grens op €440.000, en die is in 2024 fors verhoogd naar €510.000. Onder die grens betaal je als koper van 34 jaar of jonger dus 0% overdrachtsbelasting. Ben je ouder, ligt de koopsom boven €510.000 of is het niet je eerste koophuis? Dan betaal je 2% aan overdrachtsbelasting.

NHG-grens omhoog

In het kielzog van de stijging van het drempelbedrag voor de overdrachtsbelasting, gaat ook de NHG-grens flink omhoog dit jaar. Waar je in 2023 nog tot een woningwaarde van €405.000 een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kon afsluiten, kan dat in het nieuwe jaar voor alle huizen met een waarde tot €435.000. Ook dit maakt het kopen en verkopen van woningen die net boven de grens uitkomen van 2023 een stuk aantrekkelijker!

Geen jubelton meer

De jubelton, een belastingvrije schenking die ouders aan hun kinderen mochten geven ter waarde van (ongeveer) €100.000, was in 2023 al flink verlaagd naar €28.947. En zoals afgesproken in het vorige regeerakkoord, is die vrijstelling van schenkbelasting in 2024 helemaal afgeschaft. Wel blijft het mogelijk om als ouder(s) je kind(eren) éénmalig belastingvrij een schenking te doen van €31.810. Voorwaarde hiervoor is dat het kind tussen de 18 en 40 jaar oud is en er dus niet eerder gebruik is gemaakt van deze vrijstelling. Uiteraard is meer schenken altijd mogelijk, maar dan betaal je 10% aan schenkbelasting.

Meer lenen als alleenstaande

Alleenstaanden kunnen vanaf 1 januari 2024 meer lenen om een huis te kopen. Het gaat hier om een bedrag van €16.000 dat bovenop het standaardbedrag komt dat wordt berekend aan de hand van je inkomen en betalingsverplichtingen. Kan je volgens die berekening bijvoorbeeld €300.000 lenen? Dan kun je als alleenstaande een hypotheek krijgen van €316.000.

Vermogen telt mee vanaf 57 jaar

Wanneer je 57 jaar of ouder bent, bereik je binnen 10 jaar de AOW-leeftijd. Aangezien je als 67+er van je inkomen in principe niet meer hoofdzakelijk afhankelijk bent van inkomen uit werk, maar van inkomen uit vermogen (inclusief pensioen), kijken veel hypotheekverstrekkers bij deze groep mensen ook naar je vermogen. Of meer precies: naar het inkomen dat je vanaf je 67^e jaar zult ontvangen. Dit gebeurde altijd al, maar vanaf 2024 is dit ook wettelijk vastgelegd. Overigens verschillen de voorwaarden hieromtrent wel nog steeds per hypotheekverstrekker. Laat je hierover dus goed voorlichten door een hypotheekadviseur!

Minder belastingvoordeel bij hoog eigen woning forfait

Tot slot nog een kleine wijziging op het gebied van de Wet Hillen, die bepaalt dat je recht hebt op belastingaftrek wanneer je eigenwoningforfait hoger is dan je hypotheekrenteaftrek. Dit is dus het geval bij mensen met een lage hypotheekschuld. In 2023 kon je nog 83,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek aftrekken. In 2024 is dit percentage iets gedaald, naar 80%.