Bij Tak Makelaardij zijn we niet alleen gespecialiseerd in permanent bewoonbare huizen, maar ook in recreatiewoningen. Bij recreatiewoningen gaat het uiteraard altijd om een tweede woning, en daarbij komen wat andere zaken kijken dan bij de aankoop van een eerste woning. Wij krijgen hier regelmatig vragen over, en daarom hebben we besloten hier een artikel over te schrijven. Overweeg jij dus een tweede huis te kopen? Lees dan snel verder, want hier zijn acht dingen om rekening mee te houden.
Een tweede huis is een slimme belegging
Allereerst een belangrijk voordeel en vaak de voornaamste reden om een tweede woning aan te schaffen: het is een slimme belegging. Een gemiddeld rendement van 5% tot 10% op jaarbasis is te verwachten (bij verhuur), afhankelijk van of je de woning recreatief of permanent verhuurt en eventuele waardestijgingen. Dit is een stuk meer dan wat spaarrekeningen bieden en vergelijkbaar met beleggen in aandelen.
Tweede huis kopen met overwaarde
De afgelopen jaren hebben we een flinke stijging van woningwaardes gezien. Grote kans dus dat ook jouw eerste woning nu meer waard is dan toen je er een hypotheek voor afsloot. Met andere woorden: je hebt overwaarde. Deze overwaarde kan je vrij eenvoudig verzilveren door je huidige hypotheek te verhogen tot de huidige marktwaarde van je eerste woning. Het vrijgekomen geld kun je dan vervolgens gebruiken voor je tweede woning. Houd hierbij wel rekening met de inkomenstoets: je moet je nieuwe hypotheek wel kunnen dragen met je inkomen.
De locatie van je vakantiewoning
Naast het wel of niet kopen van een tweede woning, is ook je keuze voor de locatie van je tweede woning een belangrijke. Een vakantiewoning in het buitenland klinkt aantrekkelijk, maar houd rekening met strenge voorwaarden van hypotheekverstrekkers. De huurmarkt in steden wordt steeds lastiger, dus wat ons betreft is de Zeeuwse kust een ideale plek om een tweede woning te kopen. Niet alleen kan je hier zonder lange reistijd zelf van tijd tot tijd heerlijk recreëren, ook zijn er volop verhuurmogelijkheden, dankzij de hoge mate van aantrekkelijkheid voor toeristen uit zowel België, Duitsland, Luxemburg en natuurlijk de rest van Nederland. Benieuwd naar de mogelijkheden? Lees hier meer over recreatiewoningen aan onze kust.
Hypotheekvoorwaarden recreatiewoning
Koop je een tweede huis met een hypotheek? Bedenk dan dat je – in tegenstelling tot bij een eerste woning – niet het volledige aankoopbedrag zal kunnen lenen. De meeste hypotheekverstrekkers zullen tot maximaal 70% van de aankoopwaarde willen financiering. Daarnaast krijg je te maken met aanvullende voorwaarden. Denk aan dat je tweede woning niet permanent bewoond mag worden, bouwkundige eisen (van steen en op een fundering gebouwd) en renteopslag.
Geen hypotheekrenteaftrek tweede woning
In Nederland is het aantrekkelijk om een hypotheek voor een woning af te sluiten, aangezien je de rente die je hiervoor betaalt mag aftrekken van je jaarinkomen. Dit is echter bij tweede woningen niet het geval. Hiervoor maakt het geen verschil of je een tweede hypotheek neemt of dat je de overwaarde van je eerste woning verzilvert met het verhogen van die hypotheek. Deze extra lening wordt namelijk als een consumptieve lening beschouwd door de Belastingdienst. Bedenk dat het niet kunnen verrekenen van de hypotheekrente ook invloed heeft op je maximale leenbedrag. Je bruto maandlasten zijn immers ook je netto maandlasten, en dat zijn dan ook de lasten waarmee de bank je maximale leenbedrag berekent.
Overdrachtsbelasting
Nog een ander fiscaal puntje om rekening mee te houden: bij de aankoop van een tweede woning betaal je een hoger tarief aan overdrachtsbelasting. Vanaf 2023 is dit tarief vastgesteld op 10,4%, in plaats van de gebruikelijke 2% bij de aankoop van een eerste woning.
Denk aan onderhoud
Vergeet bij het berekenen van je rendement ook niet de te verwachten kosten voor het onderhoud van de woning. Algemeen gezien kun je onderhoudskosten van 1% van de woningwaarde aanhouden. Koop je dus een tweede woning ter waarde van EUR 400.000? Houd dan rekening met onderhoudskosten van EUR 4000 per jaar. Dit zijn kosten voor bijvoorbeeld schilderwerk, reparaties en dakonderhoud. De exacte onderhoudskosten zijn afhankelijk van diverse factoren.
Over het algemeen speelt hierin met name de onderhoudsstaat van de woning die je aankoopt een belangrijke rol. Als makelaar adviseren we je graag over de te verwachten onderhoudskosten. Gaat het bijvoorbeeld om een woning waarvan net de badkamer en de keuken gerenoveerd zijn? Dan zullen de onderhoudskosten lager uitvallen dan wanneer dit allemaal sterk verouderd is. Hetzelfde geldt voor kozijnen, isolatie en zaken als de verwarmingsinstallatie.
Vermogensbelasting tweede woning
Tot slot nog een kostenpost om rekening mee te houden: de vermogensbelasting. Of beter: de vermogensrendementheffing. De Belastingdienst ziet een tweede woning namelijk als vermogen, en op vermogen haal je rendement, is de gedachte. De hoogte van deze belasting wordt bepaald door de WOZ-waarde (op 1 januari van het vorige jaar) en is mede afhankelijk van je andere bezittingen en schulden. Gemiddeld betaal je in 2023 echter ongeveer 6% aan vermogensbelasting. Uitzondering hierop is bij commerciële verhuur: in dat geval betaal je geen vermogensbelasting, maar geef je de huurinkomsten op in box 1.
Overigens maakt het voor de vermogensbelasting uiteraard niet veel uit of je jouw vermogen nu in stenen of in aandelen hebt geïnvesteerd. Wel is het zo je over geld op de bank veel minder belasting betaalt (0,36%). Houd er ook rekening mee dat je schulden maar voor 2,5% mag aftrekken, dus wanneer je het kopen van een tweede woning met een hypotheek financiert, betaal je per saldo wel meer vermogensbelasting.
